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28/05/2019

Conheça as novas regras das garantias locatícias

Você está por dentro de todas as regras das garantias locatícias previstas pela Lei do Inquilinato? Toda vez que uma negociação de aluguel de imóvel está em curso, uma das medidas mais importantes — principalmente para o locador — é a certeza de que o contrato será devidamente cumprido por meio de uma garantia.

Sendo assim, é importante que as partes envolvidas em um contrato de locação conheçam os diversos tipos de garantias disponíveis, os quais apresentaremos a seguir. Acompanhe o post e saiba mais detalhes sobre cada uma delas!

Fiança

Essa é a mais conhecida e tradicionalmente usada há muito tempo. Nesta modalidade, a garantia locatícia é feita por uma terceira pessoa que figura no contrato como garantidora, cumprindo as obrigações que cabem ao locatário em caso de inadimplência deste.

Se não constar nada expresso no contrato, a obrigação será subsidiária. Isso significa que os bens do afiançado respondem em primeiro lugar. Mas, antes de aceitar a fiança, é importante destacar a necessidade de averiguar a situação patrimonial do fiador para evitar surpresas desagradáveis no futuro.

É possível, ainda, exigir um novo fiador ou a substituição da fiança por outra modalidade locatícia, nos termos da Lei do Inquilinato. O problema nesse tipo de garantia é a necessidade de apresentar dois fiadores com renda mensal superior a 3 ou 4 vezes o valor da locação. Como se não bastasse, um dos fiadores deve ter um imóvel registrado em seu nome, livre de qualquer ônus.

Muitas vezes, tantas exigências dificultam a vida de quem precisa alugar um imóvel com certa urgência, uma vez que não é fácil, para a maioria das pessoas, encontrar alguém disposto a se candidatar a fiador em condições tão rigorosas. Para suprir essa dificuldade, existem alternativas mais simples e práticas.

Seguro fiança

Nessa espécie de fiança, o seguro substitui o fiador tradicional, porém, as taxas são caras e chegam a 15% do valor da locação. O cálculo é feito a partir do montante do aluguel mensal, com a possibilidade de parcelamento em até 12 vezes, mais os encargos mensais, como IPTU, luz, condomínio e água.

A seguradora ainda se compromete com o cumprimento das obrigações do locatário, caso ele descumpra o contrato — lembrando sempre que a dívida do inquilino continua existindo.

Caução

Com a caução, o locatário tem a opção de oferecer bens imóveis registrados em Cartórios de Títulos e Imóveis, averbados na respectiva matrícula. Pode, também, oferecer a caução por meio de automóveis e todas essas garantias são postos à disposição em caso de inadimplência pelo inquilino.

É importante atentar para a necessidade do registro dos imóveis a fim de evitar que o proprietário os negocie sem impedimento algum, em prejuízo do locador.

A garantia também pode ser feita em dinheiro e, nesse caso, o depósito do valor é realizado no início do contrato e equivale a 3 meses de locação. Ao término do contrato, não havendo nenhuma pendência por parte do inquilino, o dinheiro depositado é devolvido.

Título de capitalização

Essa modalidade de garantia permite que o locatário adquira um título de capitalização com o valor correspondente a cerca de 12 vezes o do aluguel mais os encargos.

Vencido o contrato de locação e não havendo inadimplência do inquilino, este pode receber o montante integral capitalizado, o que, na prática, funciona como uma poupança. Se ele não cumprir o contrato, o valor do título é resgatado até cobrir sua dívida integralmente.

CredPago

Se você procura uma forma prática e rápida para garantir um contrato de locação de imóvel, essa é a melhor dica. A CredPago dispensa a necessidade de comprovar renda, sem falar na ausência total de burocracia e fiador.

O interessado aluga seu imóvel por meio de um cartão de crédito. No ato do cadastro, só precisa aguardar até 15 minutos para que seu crédito seja analisado. Saiba, porém, que o limite disponível no cartão deve ser 4 vezes maior que o valor da locação, além disso, a opção por esse tipo de garantia locatícia para imóveis residenciais tem a mesma duração que o período contratual estipulado pela imobiliária.

Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento

Essa forma de garantia raramente é usada, porém, a Lei n.º 11.196/2005 prescreve que todas as instituições habilitadas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que exercem atividades de administração de carteira de títulos e valores mobiliários podem constituir fundos de investimentos que façam cessão fiduciária das suas cotas para garantia de locação imobiliária.

Toda cessão fiduciária dada em garantia deve, portanto, ser formalizada por meio de registro perante o administrador do fundo, de terceiro que faça parte do contrato de locação ou pelo titular das cotas, que pode ser o locatário.

Feito isso, as cotas ficam indisponíveis, impenhoráveis e inalienáveis, além da instituição financeira que administra o fundo se tornar o seu agente fiduciário. Se o locatário ficar inadimplente, o locador pode requerer à instituição administradora do fundo a transferência de cotas suficientes para quitar a dívida.

Se a garantia do fundo não for suficiente, o locatário pode sofrer ação de despejo, além da obrigação de complementar a diferença do valor pago. Assim, embora seja uma opção de garantia pouco usada, ela se mostra inovadora e colabora para o desenvolvimento do setor imobiliário.

É muito importante ficar atento às leis e aos processos relativos ao regime de locação de imóveis, especialmente às regras das garantias locatícias. As partes envolvidas precisam sentir-se seguras e devidamente amparadas antes de fechar o negócio, com a certeza de que os direitos e deveres serão preservados.

Se você quer saber mais sobre as novas regras das garantias locatícias, não pense duas vezes, entre em contato com a gente e fique informado sobre tudo o que há de novo nesse setor!

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